2017年中国房地产行业长效机制格局分析【图】

    我国房地产市场未来将逐步迎来长效机制格局，如果说过去短期政策是西药，追求快速疗效但有一定副作用的话，那长效机制就是中药的药理，讲究“攻”“补”平衡，更为中长期的稳定。而过去市场中相对单一的业态也将逐步演化出更多的模式，一如“太极生两仪，两仪生四象”的迸发。我们相信不管愿意与否，在未来的5 年，房地产市场将是新格局下的 5 年。

    （1）住房供给体系：供给类型多元、价格可控以及规模持续：其一，土地供应结构的变化。目前来看重点城市已经开始围绕土地供应规模和供应结构展开变革，其中上海、北京、广州均在“十三五”期间加大计划供应住宅用地，该类城市如果最终能按照供应计划如数完成，我们相信城市住房结构将得到逐步的改变；其二，传统土地出让模式的变化。以往“招拍挂”出让土地方式为“价高者得”，导致重点城市的地价持续居高不下，而未来土地出让模式也可能会发生变化。近期上海部分地块采用招标挂牌复合的方式出让，弱化了拿地在价格方面的竞争性，以达到降低地价的目的。

    （2）住房保障体系：购租并举，并提供财富增值的空间：2017 年以来在中央层面密集出台支持租赁市场发展的相关政策，其中加大租赁用地的供应为政策大体方向，从已公布租赁用地供地计划的城市来看，北京、上海、广州、杭州租赁供应占比分别为 21.7%、30.9%、25.8%、30%，未来有望通过推动“租售同权”等多种路径支持租房形成对于购房需求的有效分流；此外，具备保障以及财富属性的共有产权房也逐步成型。住建部、国土部于今年 4 月提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市，要增加公租房及共有产权房供应。

2017-2020 年租赁用地土地供应计划

数据来源：公开资料整理

《北京市共有产权住房管理暂行办法》 具体规划

 数据来源：公开资料整理

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    （3）住房金融体系：住房金融机构的专业化和住房租赁 REITs 的 推进：通过对德国、新加坡住房体系的研究，我们认为要完善我国住房领域的金融支持，一方面需加强以公积金制度为主体的强制储蓄制度，提高公积金的运用效率；另一方面，设立住房政策性金融机构，设计出专门针对购房租房的金融体系，并直接为低收入群体提供定向的低息贷款支持尤为重要。同时，住房租赁 REITs 的推进势在必行。资产证券化可以为住房租赁机构提供存量盘活的金融工具，尤其是基于租赁物业本身开展 REITs 运作，可以协助住房租赁企业开展轻资产化运作，从长期持有资产转变为专注于租赁住房管理。

各城市租赁政策关于金融支持内容

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