2018年北京房地产行业市场供给、市场需求预测及未来五年商品房销售情况预测【图】

    一、供给预测：未来五年将新增1,953万平共有产权房

    土地供给决定北京未来能够供应的共有产权房数量。由于共有产权房将全面替代自住型商品房，经过测算得到未来五年将新增1,953万平共有产权房。

    共有产权房占比=共有产权房土地供应面积/产权类住房土地总供应=1020公顷/4700公顷=21.7%

    未来五年产权类住房供应面积4700公顷，其中自住型商品房1020公顷。

    《办法》规定，共有产权房将全面替代自住型商品房，故用自住型商品房土地供应面积估算共有产权房土地供应，即共有产权房未来五年土地供应1020公顷，占比21.7%。

    共有产权房供应套数=未来五年供应住房总套数*共有产权房占比=100万套*21.7%=21.7万套

    未来五年全市住房建设计划安排150万套，其中产权类住房100万套、租赁住房50万套；而共有产权房占比为21.7%，故预测出未来五年将供应21.7万套共有产权房。这与北京市住保办主任邹劲松9月8日发言提及“北京入市未售的2.3万套及未来要建设的20万套自住房都将转为共有产权住房”较为接近。

    共有产权房供应面积=共有产权房供应套数*每套建筑面积=21.7万套*90平方米/套=1953万平

    目前已有自住型商品房面积段分布主要集中在80（含）-100㎡，假定未来共有产权房平均建面为90㎡；未来五年共有产权房总供应套数为21.7万套。

    二、需求预测：未来五年将有10,936.9万平购房需求

    需求端预测，从常住人口规模与人均住房面积入手，通过测算出2021年这两大指标的数值，与2016年底情况进行对比，计算出北京市未来五年新增住房总需求。

    1、 常住人口规模

    根据过去五年北京常住人口增长情况估算2021年时常住人口规模。

    2012-2016五年期间，北京市常住人口规模从2011年底的2018.6万人增长至2016年底的2172.9万人，年均增速为1.48%。

    常住人口规模增速在2015年、2016年有明显下降，主要原因是北京近几年一直在推进“非首都功能疏散”，将大量附加值较低的制造业和商品交易迁移出去，部分非户籍低收入家庭离开北京，导致常住人口规模增速迅速放缓。

    此外，考虑到北京提出在2020年将人口控制在2300万人以内，故未来五年人口复合增速较前五年将有所下降。假定2017-2021年间常住人口年均增速为1.14%（随着非首都功能疏散迅速推进，减少常住人口的边际影响降低；而放开二孩后北京新生儿出生增加，应届高校毕业生人数也并未明显减少。因此增速较2015-2016年有望反弹）。

2012-2016年间常住人口规模及年均增速

资料来源：公开资料整理

    相关报告：开云电竞官方网站下载安装 网发布的《2018-2024年中国北京房地产市场深度调查及未来前景预测报告》

    常住人口总规模

    2021年常住人口总规模=2016年常住人口规模*（1+年均增速^5=2,172.9*(1+1.14%)^5=2,299.6万人，符合北京市人口规划目标。

2017-2021年间常住人口规模预测

资料来源：公开资料整理

    2、人均住房面积

    根据2012-2016年间人均居住面积增长趋势计算出过去五年年均增速为1.83%，假定未来五年增速将保持不变，故以其作为2017-2021年间人均居住面积增速。

2012-2016年间人均居住面积及平均增速

资料来源：公开资料整理

    以2016年底人均居住面积31.69平/人为基数，以1.83%为未来五年年均增速，估算出2021年时，北京市人均居住面积为31.69平/人*（1+1.83%）^5，即34.7平/人。

    3、2017-2021年间新增住房需求情况分析

    已经测算出2021年时北京市常住人口规模及人均居住面积，故2021年时居住总面积为2,299.6万人*34.7平/人，即79,796.1万平，而2016年居住总面积为2,172.9万人*31.69平/人，即68,859.2万平，故北京市未来五年的住房总需求为79,796.1万平-68,859.2万平，即10,936.9万平。

    三、未来五年将分流17.9%商品房销售

    分流商品房销售占比=未来五年共有产权房总供应面积/未来住房总需求=1,953万平/10,936.9万平=17.9%。

    根据测算结果，共有产权房未来五年总供应面积为1,953万平，而未来五年的住房总需求为10,936.9万平，故发展共有产权房市场在未来五年将会分流1,953万平/10,936.9万平，即17.9%的购房需求。

    1、 稳定房价，供给侧入手

    （1）北京住房市场刚需旺盛

    为抑制房价上涨，北京采取了大量措施，如“限购”、“限贷”、“限价”、“限售”等抑制购房需求，但是房价仍然高企，主要原因在于北京仍有大量住房刚需未被满足。

    北京是典型的人口净流入城市，住房刚需旺盛。作为国内经济最为发达的一线城市，北京就业机会多、教育资源丰富，对外来人口有较大吸引力。北京从2011年开始常住人口总数超过2000万人，随后5年仍然保持缓慢增长趋势，人口呈现净流入态势。

    高校毕业生规模为例，每年新增大量住房需求。北京高校毕业生总人数近年来呈现逐年上涨趋势，2016年为22.9万人。但从就业去向来看，大多数毕业生选择留京就业：2016年京籍学生中有94%留在北京工作，而非京籍学生中也有50.5%

北京市2011-2016年高校毕业生总人数（万人）

资料来源：公开资料整理

北京市2016年高校毕业生留京情况

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    2、需求端调控效果有限

北京2012-2021年间保障性住房土地供应占比

资料来源：公开资料整理

    北京住房需求主要由商品房满足，房价高涨影响面广。对比2012-2021年间北京市土地供应计划可知，保障性住房土地供应占比一直低于50%，未来五年37.5%。新加坡政府提供的组屋满足市场总需求超80%，商品房市场作为小众市场影响小。而北京的主要住房需求是由商品房和二手商品房市场自发满足，商品房价格波动影响面广。

    政策调控以短期抑制需求释放为主，治标不治本。3.17新政后，北京楼市“认房又认贷”，“二手房比例上调10%”，“暂停首套、二套25年期住房贷款”，政策倾向于抑制购买需求。

北京市最新限购限贷政策

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    但是从房价走势来看，在新政实施之后，北京市房价上涨趋势虽然被抑制，但是效果有限。新房、二手房价格环比虽有小幅下降，但整体而言，降低房价幅度较小。缓解需求释放节点，并没有减少实际需求；因此并未根治房价快速上涨的内在动力。

北京2016.07-2017.07期间新房、二手房价格环比

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    北京市目前仍有大量住房刚性需求亟待满足，故需求端调控政策效果有限。共有产权房是对自住型商品房的进一步升级，是从供给端入手稳定房价，随着其入市满足部分刚性需求，有利于分流部分刚需，缓解供不应求的情况，推动商品房市场稳健发展。

    （1）共有产权房从供给侧入手，稳定房价新思路

    A、共有产权房增加保障房供给，挤出部分商品房刚需

    对比租赁房：共有产权房制度与租赁住房类似，都是从供给端入手，缓解住房供需矛盾，但是租赁房是以非自有产权模式，共有产权房则是产权性保障房的升级模式，满足人们的购买需求，与租赁房形成较好互补。

    对比经济适用房：共有产权房旨在满足中端夹心层购房需求，而经济适用房主要是为低收入阶层提供住房，两者定位不同。

    共有产权房是对北京原住房体系的完善，是租赁房、经济适用房、廉租房等保障房的补充。共有产权房推出增加住房供给，部分刚需被满足，分流部分商品住房需求。

    B、共有产权房供应数量有限，稳定房价效果有限

    刚需是支撑北京房价高涨的重要力量，在共有产权房推出后，部分刚需被价格远低于商品房的共有产权房满足，对房价有一定的稳定作用。

    但是就目前的供地计划而言，共有产权房在未来5年的供应数量有限，经测算，也只能分流17.9%左右的商品房销售，其他80%以上住房刚需仍然是靠商品房市场满足，影响力度有限。

    3、影响有异：刚需影响较大，高端影响有限

    A、分流销售，直接影响刚需商品房价格：

    中小户型商品房所受影响大：共有产权房房型以60-120㎡中小户型为主，主要是满足核心家庭住宅刚需，进入市场后，部分100㎡以下的商品房销售将被分流。

    非户籍人群住宅刚需被分流：在共有产权房出台以前，受政策限制，非户籍人群过去无法享受到保障性住房优惠，住房刚需只能通过商品房市场满足；而共有产权房向非户籍稳定工作者开放，且价格大幅低于同地段普通商品房，这部分刚性商品房需求将被分流。

    投资需求被抑制：共有产权房以产权共有模式提高退出门槛，降低投资者盈利空间，购房者投资意愿被抑制。此外，共有产权房申请条件较其他保障性住房更加严格，如假离婚买房、卖房申请等投机行为被排除在外，购房者投机难度增大。

资料来源：公开资料整理

    共有产权房对刚需型商品房销售有分流作用了、冲击较小，高端住宅价格影响有限大户型、高价位高端住宅不会被分流。共有产权房定位于中低端住宅刚需，所提供房型面积最大为120㎡，并不会增加市场上大户型商品房供应，不会分流高端住宅销售。

    加速纯商品房高端化发展趋势。从近几年统计数据可以看出，北京房地产呈现高端化趋势：2015年北京全年纯商品房成交均价为3.2万元/平，而到2016年上半年，纯商品房销售均价突破3.7万元/平。

    租赁用房和共有产权房均会挤占部分商品房用地指标。在土地资源供应减少、中低端住宅需求被保障房满足时，纯商品房的高端化趋势日益明显。

北京2016上半年楼盘销售金额TOP10

资料来源：公开资料整理

    （2）、自住型商品房情况分析

    早在共有产权房推出之前，北京已开始共有产权制度的探索。2013年10月23日，北京市发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（以下简称“意见”），明确要完善住房供应结构，加快自住型商品房建设，开始探索具有保障性质的商品住房，满足夹心层的购房需求。

    自住型商品房是房企通过“限房价、竞地价”等出让方式取得土地使用权，按照限定销售对象、限定销售价格的原则，优先用于满足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。

    A、政策背景：增加供给、定位夹心层

    2012年下半年到2013年全年，北京房价出现新一波上涨，楼市普遍上涨50%以上，部分地区翻倍， 2013年北京房价同比上涨20%以上。在房价上涨背景下，楼面地价涨幅明显，孙河、农展馆、夏家胡同等区域高地价频出，房价上涨预期强烈。

    为增加刚需、稳定房价，北京市于2013年10月推出自住型商品房。《意见》规定，2013年完成2万套自住型商品住宅用地供给，并鼓励企事业单位在自有用地上建设自住型商品房。自住型商品房价格低于周边30%，承诺2013年底之前完成至少2万套供地，供应增加直接扭转了居民的购房预期。

    支持夹心层购房需求：原有住房体系尚不完善，大量夹心层需求无法得到满足。在自住型商品房推出之前，高收入人群住房需求主要是通过市场满足，低端收入人群则是由政府推出经济适用房、廉租房等形式满足。而夹心层，既无能力购买商品房，也无资格享受保障房。

    （3）、商业银行住房抵押贷款

    商业银行住房抵押贷款：作为HDB贷款的重要补充，商业银行主要为高收入人群和不具备HDB优惠贷款资格的中低收入购房者提供住房抵押贷款。

    近年来，HDB贷款占比逐年下降，商业银行提供的住房抵押贷款份额不断提高，由2005年的54%上升至2016年的83.3%，目前在住房抵押贷款市场中占据主导地位。

    （4）、政府完全垄断、根据收入分配

    A、组屋售价明显低于市场价格

    政府完全垄断新组屋销售，价格由政府决定。新加坡政府是新组屋的唯一出售者，完全掌握新组屋的定价权，主要是根据经济形势和居民收入确定组屋销售价格。

    新加坡组屋价格远低于市场提供的私人住宅。从数据上来看，近三年新组屋价格并没有明显的波动，一直保持在420新加坡元/平左右，而私人住宅价格波动比较明显，并且价格远高于新组屋。此外，与二手组屋相比，新组屋的销售均价普遍更低，只有二手组屋的60-70%。

新加坡2015.08-2017.08组屋、私人住宅价格走势

资料来源：公开资料整理

    新组屋的销售均价更低主要有两大原因：一是政府无偿将土地使用权划拨给HDB用于组屋建设，并为其提供低成本资金支持，大幅降低组屋成本；二是由于新租屋定价脱离市场，政府提供较大让利。

    B、新加坡政府根据家庭收入水平确定组屋分配体系。

    从目标群体上来看，组屋只向家庭月收入低于8000新元的核心家庭提供，而超过8000新元的家庭住房需求由市场直接供应私宅；此外，在组屋分配体系内，不同收入水平家庭可购房型也存在差异。

    从房贷政策来看，政府为适应不同收入水平家庭购房需要，提供不同的首付款、还款额和还款方式。

    （5）、运营模式：纯政府模式，HDB专门负责

    新加坡政府成立建屋发展局（HDB）全权负责组屋的建设和分配。HDB成立于1960年，隶属国家发展局，是新加坡法定的公共组屋建设和管理机构，承担着对公屋购买者发放优惠住房贷款的责任。

    建设和分配组屋：政府将土地使用权无偿划拨给HDB用于建设组屋，HDB再根据公民收入水平、申请情况等决定组屋价格和销售对象，并负责组屋后续的管理等工作。

    提供住房贷款：HDB主要发放两类贷款，一类是公共住房建设贷款，分为用于兴建供出租组屋的60年期贷款和用于建造出售组屋的10年期贷款两种；另一类是向买房者提供个人贷款，并向低收入群体提供低息贷款。

新加坡HDB的两大主要职能

资料来源：公开资料整理

    3、经验借鉴：纯政府模式难复制，供给侧发力可稳定房价

    （1）、北京难以完全复制新加坡纯政府模式，房企将是主力

    北京的共有产权房主要是由房企以集体建设或配建方式提供的，政府在其中起到监督作用，与新加坡纯政府模式存在明显差异，主要原因：

    北京人口规模远大于新加坡。新加坡人口较少，截至2016年底，常住人口只有393万人，而北京市常住人口达到2173万人，如此庞大人群的居住需求很难完全依赖政府满足。

    北京人均GDP水平远低于新加坡，若完全依赖政府财政支持自住房建设，将会给政府带来较大压力，这也是北京以房企开发主导、政府监管模式开发自住型商品房的原因之一。

    （2）、新加坡以供给充足为基础，需求端调控稳定房价效果明显

    新加坡的房价波动影响面较小，与政府大量供应组屋直接相关。李光耀一直强调“居者有其屋”，新加坡在建国之前就开始建立组屋制度，由政府向大多数核心家庭提供住房，截至2015年底，新加坡82%的家庭居住在政府提供的组屋，而组屋价格完全由政府确定，私人住宅价格波动对大多数居民影响较小，具体分析见后文。

    以2013年-2016年新加坡房价波动为例， 2016年第三季度新加坡核心中央区房价指数为126.90，连续3年下跌，与2013年一季度时的141.2相比，跌幅高达10.12%。这里的房价是指新加坡的私人住宅价格，包括公寓和别墅，相当于中国的商品房的价格。

    房地产价格下跌并未影响新加坡经济发展，新加坡2016年全年GDP增长了1.8%，超过政府预期的1%到1.5%。

新加坡房价指数2013年见顶后连续3年下滑

资料来源：公开资料整理

    房价下跌对大多数人影响较小，政府“救市”意愿弱。从2009年开始，新加坡对楼市一直采取严格管控措施，防止泡沫加剧，如规定“借款人每月按揭还款额不得超过收入的60%，同时对房屋交易征收高额印花税”、收缩贷款、限制组屋出租等。

    受调控政策影响，新加坡房价自2013年见顶后连续三年下滑。但由于新加坡主要人群都居住在组屋，房价上涨或下跌对其影响较小，经济对房地产的依赖程度也较小，政府在房价连续下跌的趋势下，并未采取“救市”措施，多次表示“放松楼市调控时机尚不成熟，楼市收紧政策仍将继续”。

    新加坡房价在政府调控下能够走低，主要原因还是在于供给充足。新加坡组屋提供大量组屋，保障大多数人住房刚需，受房价波动影响较小，故政府可以长期采取严格管控措施，抑制房价高涨。北京出台共有产权房制度，与新加坡组屋制度较为类似，都是从供给侧入手，若未来能够加大供应，则稳定房价效果可期。