2018年中国户籍城镇化率及城市群发展情况分析【图】

    （一）新区域经济：打开基建及装修装饰增长极

    1、新城市群：基建市场增长极

    从都市圈到城市群，政策强调区域内、区域间协调发展，基建市场迎历史性机会。根据 “十三五”规划部署，中国要在未来五年建设 19 个国家级城市群。除了京津冀、长三角、珠三角三个发展水平较高的城市群以外，其余 16 个城市群还处于起步阶段，未来城市群之间协调发展，有望激活新的基建需求。

基建重大项目投资计划

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基建预计投资完成额

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    与都市圈相比，城市群是多个中心城市协调发展、内在联系不断加强而形成的“城市集合体”，其核心内涵是协调发展。2017 年，国家新批准了 6 个国家级城市群，以往批复的“杭州都市圈”也融入了“长三角”城市群规划，政策强调城市群内部协调发展，蕴藏巨大的基建需求。

城市群与都市圈的概念维恩图

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    2、一、二线城市：长租公寓风生水起，精装修市场迎数千亿风口

    一、二线城市商品房销售遇冷，政府多次强调“住房”定位，房屋租赁市场迎来长效风口。自 2016 年年底中央经济会议首提“房住不炒”以来，中央及各地方政府部门相继出台相关政策扶持租赁市场。十九大再次强调推进“租售并举”的住房制度，平衡房产供需关系，改善地产行业租售结构，实现双管齐下，有望成为稳定住房市场的长效机制。住房租赁市场规模破万亿，租售比失衡蕴藏巨大机会，未来租金、售价再平衡有望打开更大市场空间。

    住房租赁市场规模破万亿，租售比失衡蕴藏巨大机会，未来租金、售价再平衡有望打开更大市场空间。截至 2016 年，我国租赁市场规模 1 万亿元，租赁人数 1.6 亿，人口占比仅 11.64%，较其他主要发达国家相比依然相差甚远。美国与日本租赁人口占比分别为 35%和 33%。我国租赁市场占比尚低，2016年住房交易市场中租赁规模占比仅 5.56%。此外，中国住房租售比（年租金/房屋售价）远低于国际水平，一线城市租售比仅为美国大城市的 50%，房屋的出租价值被过分低估，租赁市场蕴藏着巨大的涨价动力。

中国租赁人口占比仅 11.64%

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中国租赁市场空间广阔

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中国一线城市租售比（年租金/ 房屋售价）提升空间大

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    一、二线城市住宅租赁市场产业化，长租公寓应运而生。住房租赁可以分为 C2C 和B2C，传统的租房模式是个人将房屋租给个人，整个租赁过程通常仅发生一次出租，房屋中介仅收取中介费。长租公寓是公寓运营商将自持物业、托管物业（开发商委托）或租赁物业（从个人业主长期租赁住房，通常租期不低于三年）进行精装修，打包成品牌公寓再出租给个人的模式。长租公寓的居住环境更佳（精装修）、服务更周到（保洁服务），通常还会组织丰富的社区活动，满足租客更多需求。

传统住房租赁与长租公寓模式对比

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    3、三、四线城市：新市民购房置业+消费升级，住宅全装修进入需求驱动阶段

    流动人口加速回流，农民工本地务工，三、四线城市享“新人口红利”。

    1）农村人口进城，城镇化率继续提升：2016 年，中国常住人口城镇化率为 57.4%，低于发达国家 80%和同等发展中国家 65%的水平，较《国家新型城镇化规划》设定的 2020 年达到60%的目标还有约+2.6pct 提升空间，保守估计 2018 年至少有 1800 万新增城镇人口。

    2）大城市人口回流，户籍城镇化率将提升：按照户籍所在地统计，2016 年中国户籍城镇化率约 41.2%，较常住人口城镇化率存在-16.2pct 缺口，2.23 亿无户籍流动人口暂居城镇。在一、二线城市户籍收紧的背景下，大量无户籍人口将会回流，三、四线城市与与县城将发挥人口截流效果。根据《国家新型城镇化规划》制定的 2020 年户籍城镇化率 45%的目标，2018 年至少有 2630 万流动人口在三、四线城市落户。

户籍城镇化率滞后

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流动人口规模逐年减少

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    3 ）劳动力流动方向转变，农民工更倾向于本地化务工：11-16 年，外出务工的农民工增速急剧下滑，农民工本地务工的比例提升，预计 2018 年将有至少 400 万农民工回本地务工。

外出农民工人数增速放缓

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本地农民工人数增速提高

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    在人口红利整体消退的背景下，农村滞留人口继续向城镇迁移，一、二线城市流动人口回流到三、四线城市，农民工本地化务工的趋势加强，未来三、四线城市将享“新人口红利”。大量人口进入三、四线城市，买房置业的需求得到释放，有望长期支撑建筑建材市场。在人口红利整体消退的背景下，农村滞留人口继续向城镇迁移，一、二线城市流动人口回流到三、四线城市，农民工本地化务工的趋势加强，未来三、四线城市将享“新人口红利”。大量人口进入三、四线城市，买房置业的需求得到释放，有望长期支撑建筑建材市场。“消费升级”向三、四线城市传导 ，主要驱动因素有：1）三、四线城市居民绝对收入提高，人均收入迈过 3000 美元关口，2）房价收入比相对更低，可用于消费升级的资金比例更大。未来“消费升级”将向家装行业传导，引导消费者更加关注健康家装、家装服务和家装品牌，未来装修不再“将就”，市场价值有望提升。

一线城市与三、四线城市的房价收入比

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家装消费升级的三大新关注

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    装饰板材消费升级，需求驱动接棒政策推动，全装修进入快速发展轨道。根据住建部的解释，“全装修房”是指房屋交钥匙前，功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成的集合式住宅，与精装修强调装修的档次和规格不同，全装修是商品房出售必须达到的基本标准。

    从 2012 年河南省率先提出“全省新建住房全装修比例应达到竣工面积的 10%”开始，全国有 23 个以上的省级行政区出台了全装修政策，非一线城市政策推出时间更早、支持力度更大。然而，目前中国一线城市的全装修率高达 50%，其他地区平均只有 18.4%，一线城市后来居上。这反映出开发商对楼盘进行全装修不仅是政策推动的结果，更是购房者对装修要求的体现，当购房者对装修的需求普遍提高，全装修的普及将快速推进。

    这反映出开发商对楼盘进行全装修不仅是政策推动的结果，更是购房者对装修要求的体现，当购房者对装修的需求普遍提高，全装修的普及将快速推进

我国商品房全装修比例与国际水平差距巨大

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