2018年中国商品住宅开发行业发展现状分析【图】

    一、行业已迈入成熟期，市场容量虽大、但长期增长潜力不足

    商品住宅开发经过近二十多年的高速发展，已成为年销售规模十万亿元、影响国民经济发展的支柱产业，从大周期的角度观察，已迈入了成熟期，市场容量虽大、未来仍有发展空间，但由于基数也大，因此长期增长潜力并不足。

    1、行业基数高、长期增长潜力不足

    新建商品住宅领域是行业最重要的组成部分，但由于基数高，未来的增长潜力不足——商品住宅销售额增速波峰呈现回落趋势；

商品住宅销售额增速呈回落趋势

数据来源：公开资料整理

    ②即使按照最完美、最乐观的假设，所有潜在需求都能转化为有效需求，且不考虑保障房及住房租赁的冲击，从潜在需求看，假设新建商品住宅年平均增速5%，按前述改善性需求参照若美国人均居住面积得出的 604 亿平总需求将在2040 年耗光；假设年平均增长 10%，上述总需求将在 2033 年耗光。若按前述改善型需求参照英国人均居住面积得出的 362亿平总需求，按年平均 5%和 10%两种增速下估算，则总需求将分别在 2033 年和 2029 年耗光。因此从增长潜力看，中国商品住宅开发的增长潜力不大了，临近增长的天花板。

商品住宅总需求增长潜力不足

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    2、中长期亦面临一定程度的隐忧

    商品住宅开发经过近 20 年的高速发展，随着人口拐点出现、城镇化发展进入后半程，行业中长期发展面临一定程度的隐忧——

    ①人口出生高峰期已过：随着 20 世纪 80 年代人口出生高峰期的逝去，我国人口出生率呈现回落趋势，短期难以显著回升；

中国人口出生高峰期已过

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    ②置业人口面临拐点：人们普遍将 20~65 岁的人口归为置业人口，将 20~45 岁的人口归为刚需人口。从置业人口来看，近三年增长已趋于平缓，同时置业人口占总人口的比重于 2014 年开始回落，置业人口面临下行拐点。从刚需人口来看，2011 年为近十多年的高点，2012 年步入回落趋势，预计在行业未发生明显变化的情况下，中短期趋势难以扭转。

置业人口面临拐点

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刚需人口拐点已现

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    ③人口老龄化拐点已现：从抚养比的角度，非劳动年龄人口对劳动年龄人口的比率在 2012 年出现上行拐点，其中主要是老年人口数上升较快。

抚养比在 2012 年出现拐点

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人口老年化显著

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    ④城镇化进入后半程：虽然我国城镇化率仍有提升空间，但大部分省及直辖市已处于城镇化的后半程。

省级直辖市城镇化率

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    二、当前处于小周期降温阶段

    当主要指标累计同比增速见顶回落，即可判断行业步入小周期衰退期。本轮小周期衰退期始于 2016 年 4月份（确认的时点为 2016 年 6 月），当前仍在处在这一阶段——基本面：新建商品房销售面积、销售额、施工、新开工等累计同比增速持续回落，最新数据较本轮小周期繁荣顶点均有大幅回落；资金面：房企到位资金大幅回落，按揭贷款利率呈现攀升趋势。

    1、行业基本面大部分指标见顶回落

    A）销售增速保持回落态势

    2017 年 1-10 月，销售面积累计同比增速为 8.2%，较 2016 年 1-4 月（本轮繁荣顶点的为 2016 年 4 月）回落 28.3 个百分点；销售额累计同比增速为 12.6%，较 2016 年 1-4 月回落 43.3 个百分点，商品房销售处于显著降温态势。

商品房销售面积累计同比持续下降

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商品房销售额累计同比持续下降

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    B）新开工与施工均处于显著降温态势

    2017 年 1-10 月，房屋施工面积累计同比增速为 2.9%，较 2016 年 1-4 月回落2.9 个百分点；新开工面积累计同比增速为 5.6%，较 2016 年 1-4 月回落 15.8个百分点，均处于降温通道。

施工面积累计同比增速继续回落

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新开工面积累计同比增速继续回落

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    C）房地产投资增速震荡回落

    2017 年 1-10 月，房地产投资累计同比增速为 7.8%，延续 2017 年 4 月高点以来的震荡回落趋势。

2017 年 1-10 月房地产投资累计同比震荡回落

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    2、资金面处于偏紧状态

    A） 房企开发资金持续回落

    2017 年 1-10 月，房地产开发企业到位资金同比增速为 7.4%，较 2016 年 1-5月的高点回落 9.4 个百分点，其中，个人按揭贷款同比增速为-1%，较 2016 年1-5 月回落 59.5 个百分点；定金及预收款累计同比增速为 14.8%，较 2016 年1-5 月回落 20.4 个百分点。

房企开发资金累计同比增速持续回落

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个人按揭与定金及预收款累计同比增速持续回落

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    B）购房贷款利率持续上升

    2017 年以来房贷利率呈现上升趋势， 2017 年 10 月全国平均首套房及二套房平均贷款利率分别为 5.3%、5.66%，较 2017 年 1 月分别上升了 0.84 和 0.26 个百分点。房贷利率的连续上升反映出银行信贷收紧，居民购房需求继续受抑制，行业仍将持续降温。

2017 年购房贷款利率上升

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    3、预计 2018 年行业将进一步降温，部分指标将出现负增长

    2017 年以来，从中央到地方出台的“打压、收紧”为基调的调控政策已成为常态，而十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，更是体现出调控的多层次性与长效性，这意味着行业调控将维持，行业小周期衰退格局仍将延续，我们对 2017 及 2018 年行业基本面做出如下判断：一、 预计 2017 年房地产投资增速 5~7%、新开工 3%、销售面积 6%、销售额9%；二、 预计 2018 年房地产投资增速 3%~5%，新开工面积、销售面积和销售额均负增长，增速为-5%~-10%。若 2018 年政策不能适时放松，2019 年行业衰退将扩大。

    相关报告：开云电竞官方网站下载安装 发布的《2018-2024年中国商品住宅开发市场专项调研及投资前景分析报告》