研判2025！中国北京写字楼行业产业链、行业现状及重点企业分析：租金承压下行，空置率呈现结构性分化[图]

内容概况：2024年，北京写字楼市场处于深度调整期，整体表现以“以价换量”为主旋律。2024年四季度，北京市甲级写字楼有效净租金为225元/平方米/月，同比下降24.50%；其空置率为18.3%，同比减少0.4个百分点。租金下行直接源于供需失衡：一方面，企业因经济不确定性压缩办公成本，降本增效需求推动回归自有物业或选择乙级写字楼；另一方面，过去五年（2019-2024年）北京写字楼年均新增供应超100万平方米，累积的供应压力迫使业主通过大幅折让吸引租户。而四季度空置率环比三季度（18.1%）略有反弹，表明去化进程仍存波动。金融街因金融机构承租能力稳定，空置率维持在12%以下；而新兴区域如丽泽、望京受互联网企业退租影响，空置率突破25%。核心商圈（如CBD）虽空置率同比持平，但租金跌幅显著，反映业主通过价格让步维持入驻率。

相关上市企业：中国国贸（600007）、华远地产（600743）、首开股份（600376）、翠微股份（603123）、中关村（000931）、华润置地（01109）、大悦城（000031）

相关企业：北京中建建筑设计院有限公司、中国建筑设计研究院有限公司、中国建筑第八工程局有限公司、北京万兴建筑集团有限公司、北京泓腾建设工程有限公司、中国建筑一局（集团）有限公司、中建智地置业有限公司、国联民生证券股份有限公司、北京法巴天星财产保险股份有限公司、中国工商银行股份有限公司、字节跳动有限公司、腾讯科技（北京）有限公司、北京星创未来科技有限公司

关键词：北京写字楼、北京写字楼市场规模、北京写字楼行业现状、北京写字楼发展趋势

一、行业概述

北京写字楼是专为商业办公活动设计的建筑物，其核心功能是提供高效、专业的办公空间。根据我国土地法规，写字楼土地性质为综合用地，使用权年限为50年左右，且明确规定仅限商业用途，不可用于居住。按等级分类，北京写字楼可以分为顶级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼。

二、行业发展历程

中国北京写字楼行业发展主要经历了四个阶段。1978年至1990年的起步阶段，改革开放后，北京作为首都，率先探索经济结构调整，重点发展高新技术产业和高端服务业（如金融、贸易）。外资企业进入中国，催生了对现代化办公空间的需求。以仿国际标准的行政办公楼为主，如京广中心（1990年建成，曾为北京最高建筑），但电梯、空调等设施落后。

1990年至2000年的快速发展阶段，市场经济体制确立，外资加速涌入，北京CBD规划落地（1993年），明确以商务、金融为核心功能。甲级写字楼涌现，如国贸二期（1999年）、京广中心，开始采用玻璃幕墙、中央空调等现代化设计。形式从单一办公向“办公+商业+会展”复合模式转型，吸引跨国公司、金融机构入驻。

2000年至2010年的品质提升阶段，中国加入WTO，北京奥运会筹备加速城市化进程，高端服务业需求激增，推动写字楼向智能化、绿色化升级。超高层写字楼集群形成，如国贸三期（2007年）、北京银泰中心（2008年），配备5A智能化系统（楼宇自动化、办公自动化等）。部分写字楼成为城市地标与经济名片，吸引全球500强企业、金融机构总部入驻。

2010年至今的创新转型阶段，经济新常态下，科技、金融、文化等产业成为增长引擎，推动写字楼需求结构变化。同时，绿色建筑、共享办公理念兴起。城市更新项目改造老旧厂房为创意办公空间（如798艺术区），同时新建绿色智慧楼宇（如丽泽SOHO）。形式从“空间提供商”转向“服务集成商”，融合共享办公、产业孵化、商业配套等功能。

三、行业产业链

北京写字楼行业产业链上游主要包括土地供应、建筑设计、建筑施工等环节。其中土地供应是是写字楼项目的基础，土地成本直接影响项目的盈利能力和市场竞争力。建筑设计则决定了写字楼的外观、功能布局和使用效果，直接影响写字楼的品质和市场竞争力。产业链中游为北京写字楼开发运营环节。产业链下游为写字楼买家及租户。

根据北京统计局数据显示，2024年，北京建设用地供应总量为3443公顷，同比下降27.67%。从供应端来看，建设用地供应总量的减少直接限制了写字楼市场的新增供应。根据《北京市2024年度建设用地供应计划》，尽管全年计划供应总量在3240-3660公顷之间，较2023年增加30公顷，但实际供应量却显著减少。这意味着未来一段时间内，北京写字楼市场的新增项目将有限，市场供应压力有望得到缓解。

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四、行业现状

2024年，北京写字楼市场处于深度调整期，整体表现以“以价换量”为主旋律。2024年四季度，北京市甲级写字楼有效净租金为225元/平方米/月，同比下降24.50%；其空置率为18.3%，同比减少0.4个百分点。租金下行直接源于供需失衡：一方面，企业因经济不确定性压缩办公成本，降本增效需求推动回归自有物业或选择乙级写字楼；另一方面，过去五年（2019-2024年）北京写字楼年均新增供应超100万平方米，累积的供应压力迫使业主通过大幅折让吸引租户。而四季度空置率环比三季度（18.1%）略有反弹，表明去化进程仍存波动。金融街因金融机构承租能力稳定，空置率维持在12%以下；而新兴区域如丽泽、望京受互联网企业退租影响，空置率突破25%。核心商圈（如CBD）虽空置率同比持平，但租金跌幅显著，反映业主通过价格让步维持入驻率。

五、重点企业经营情况

北京写字楼市场竞争激烈，主要企业通过开发高品质项目、优化运营管理以及提供差异化服务等方式争夺市场份额。国贸中心、华润置地、北京城建投资发展股份有限公司等企业在市场中占据重要地位，凭借其核心区域的优质项目、品牌影响力和多元化的业务布局，保持较强的市场竞争力。

华润置地有限公司是华润集团旗下的地产业务旗舰，以“城市投资开发运营商”为战略定位，业务涵盖住宅、商业、写字楼、酒店等多个领域。在北京，华润置地深耕多年，打造了华润大厦、华润置地中心、华润置地华北大区总部办公区等多个标志性写字楼项目，成为北京写字楼市场的重要参与者。2024年，华润置地开发销售型业务营业收入为2372亿元，同比增长11.83%；经营性不动产业务营业收入为232.96亿元，同比增长4.80%。

大悦城控股集团股份有限公司是中粮集团旗下的地产投资和管理平台，以“持有+销售”双轮驱动，稳健发展，致力于成为更具持续发展能力的城市美好生活创造者。在北京写字楼市场，开发建设包括汇京双子座大厦、中粮广场、中粮·置地广场、E_ZIKOO智慧谷、北京房山中粮健康科技园、海淀大悦信息科技园等写字楼，展现了其强大的开发运营能力。2024年，大悦城商品房销售及一级土地开发业务营业收入为283.86亿元，同比下降2.27%；投资物业及相关服务业务营业收入为52.43亿元，同比下降2.78%。

六、行业发展趋势

1、市场需求变化与产业升级

北京写字楼行业正面临深刻的市场需求变化与产业升级趋势。随着经济结构的调整和产业升级的加速，写字楼市场的需求来源正在发生显著变化。传统行业如金融、制造业对写字楼的需求逐渐趋于稳定，而新兴行业如科技、互联网、人工智能等则成为推动写字楼需求增长的新动力。这些新兴行业对办公环境、配套设施和服务质量的要求更高，促使写字楼开发商和运营商不断提升项目品质和服务水平。同时，北京作为中国的首都和科技创新中心，正积极推动高端制造业、绿色经济等新兴产业的发展。这些产业的崛起将进一步带动写字楼市场的需求增长，尤其是对高品质、智能化写字楼的需求将更加旺盛。未来，北京写字楼市场将更加注重产业集聚效应，通过打造特色产业园区、引入龙头企业等方式，吸引更多优质企业入驻，推动市场的持续繁荣。

2、政策环境与城市规划

政策环境和城市规划对北京写字楼行业的发展具有深远影响。近年来，北京市政府出台了一系列政策措施，旨在优化土地供应、加强税收优惠、推广绿色建筑等，为写字楼行业的健康发展提供了有力支持。例如，通过合理规划土地用途、提高土地利用效率，政府有效缓解了写字楼市场的供需矛盾；通过实施税收优惠政策，降低了企业的运营成本，增强了市场的吸引力。此外，北京的城市规划也在不断优化和完善。随着新兴商务区的开发和交通网络的完善，写字楼市场的布局将更加合理和高效。未来，政府将继续加大在城市规划和基础设施建设方面的投入，推动写字楼行业与城市发展的深度融合。这将有助于提升写字楼市场的整体竞争力，吸引更多国内外企业入驻北京。

3、技术创新与智能化发展

技术创新是推动北京写字楼行业未来发展的关键因素之一。随着智能办公系统、绿色建筑技术、物联网等技术的不断发展和应用，写字楼项目的智能化水平将不断提升。这些技术的应用将有助于提高写字楼的运营效率、降低运营成本、提升用户体验，从而增强写字楼的市场竞争力。未来，北京写字楼行业将更加注重智能化和绿色化发展。开发商和运营商将积极引入先进的智能办公系统和绿色建筑技术，打造更加高效、环保、舒适的办公环境。同时，随着物联网技术的普及和应用，写字楼项目将实现更加智能化的管理和服务，为企业提供更加便捷、高效的办公体验。这将有助于推动北京写字楼行业的持续创新和发展，满足市场不断变化的需求。

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